Moratoire COVID-19 sur les expulsions – LA Weekly

Alors que les directives «distanciation sociale» et «auto-isolement» montent pour ralentir la propagation du COVID-19, une question revient à la surface: comment les particuliers et les entreprises paieront-ils un loyer s’ils doivent rester chez eux ou «fermer boutique»?

Le 16 mars 2020, le gouverneur Newsom a publié l’ordonnance exécutive N-28-20, encourageant les gouvernements locaux à empêcher les propriétaires d’expulser les locataires résidentiels et commerciaux. Cet «encouragement» est devenu – depuis le 27 mars 2020 – un moratoire sur les expulsions à l’échelle de l’État, laissant peu de latitude aux gouvernements locaux. Cependant, cela ne signifie pas que les particuliers et les entreprises peuvent simplement cesser de payer leur loyer.

Interdiction d’expulsion initiale du gouverneur Newsom

Le décret exécutif N-28-20 commence par raconter que le 4 mars 2020, le gouverneur Newsom a proclamé l’état d’urgence résultant de la pandémie de COVID-19. Cette action a déclenché la protection de l’article 396 (f) du Code pénal, qui interdit l’expulsion d’un locataire résidentiel du moment où l’état d’urgence est déclaré jusqu’à la date de 30 jours par la suite. Le décret exécutif initial garantissait que cette disposition resterait en vigueur jusqu’au 31 mai 2020.

Bien que l’article 396 (f) du Code pénal ne concerne que les locataires résidentiels, l’ordonnance exécutive N-28-20 visait à protéger les locataires résidentiels et commerciaux. Plus précisément, le gouverneur Newsom suspendu (jusqu’au 31 mai 2020) « [a]toute disposition de la loi d’un État qui préviendrait ou restreindrait autrement l’exercice par un gouvernement local de son pouvoir de police pour imposer des limitations substantielles aux expulsions résidentielles ou commerciales… ». Même alors, les gouvernements locaux ne pouvaient limiter les expulsions que lorsque:

1. La base de l’expulsion est le non-paiement du loyer ou la forclusion, résultant d’une baisse substantielle des revenus du ménage ou de l’entreprise (y compris, mais sans s’y limiter, une diminution substantielle du revenu du ménage causée par des licenciements ou une réduction du nombre d’indemnités indemnisables). heures de travail, ou une diminution substantielle des revenus d’entreprise due à une réduction des heures d’ouverture ou de la demande des consommateurs), ou des dépenses médicales importantes; et
2. La diminution du revenu du ménage ou de l’entreprise ou les frais médicaux remboursables décrits au sous-alinéa (i) a été causée par la pandémie de COVID-19, ou par toute réponse locale, étatique ou fédérale au COVID-19, et est documentée .

En d’autres termes, l’interdiction d’expulsion initiale du gouverneur Newsom garantissait qu’aucun locataire résidentiel ne pouvait être expulsé jusqu’au 31 mai 2020, mais laissait aux gouvernements locaux le soin d’imposer une interdiction plus large des expulsions commerciales et résidentielles. Ce choix n’existe plus.

Le moratoire actuel sur les expulsions

Le gouverneur Newsom a imposé des limites supplémentaires aux expulsions dans le décret exécutif N-37-20. L’impulsion de ce changement vient du soutien d’un éventail de tiers. Comme indiqué dans les considérants de E.O. N-37-20, «le Département de la surveillance des entreprises a obtenu le soutien des banques nationales, des banques d’État et des coopératives de crédit pour les retards temporaires dans les versements hypothécaires et les ventes de forclusion et les expulsions pour les propriétaires qui ont des impacts économiques de COVID-19 dans le but de maximiser la cohérence et minimiser les obstacles auxquels les emprunteurs sont potentiellement confrontés.

La protection offerte par E.O. N-37-20 a pris la forme d’une prolongation de 60 jours du délai accordé au locataire pour répondre à toute plainte déposée contre lui pour obtenir son expulsion (connue sous le nom de plainte contre un détenu illégal). Pour qu’un locataire puisse bénéficier de ce délai, les conditions suivantes doivent être remplies:

1. Avant le 27 mars 2020, le locataire doit avoir payé le loyer dû au propriétaire en vertu d’une entente.
2. Le locataire avise le propriétaire par écrit avant l’échéance du loyer, ou dans un délai raisonnable ne dépassant pas 7 jours, que le locataire doit retarder tout ou partie du paiement du loyer en raison de l’impossibilité de payer le montant total dû à raisons liées à COVID-19, y compris mais sans s’y limiter:
   • Le locataire n’était pas disponible pour travailler parce qu’il était malade d’un cas suspect ou confirmé de COVID-19 ou qu’il s’occupait d’un membre du ménage ou de la famille qui était malade d’un cas suspect ou confirmé de COVID-19;
   • Le locataire a subi une mise à pied, une perte d’heures ou toute autre réduction de revenu résultant de COVID-19, de l’état d’urgence ou de l’intervention gouvernementale connexe; ou
   • Le locataire devait s’absenter du travail pour s’occuper d’un enfant dont l’école avait été fermée en réponse à COVID-19.

3. Le locataire conserve des documents vérifiables, tels que des avis de licenciement, des chèques de paie, des talons de paie, des relevés bancaires, des factures médicales, ou des lettres ou des déclarations signées d’un employeur ou d’un superviseur expliquant les changements de situation financière du locataire, pour étayer l’affirmation du locataire d’une incapacité de payer . Cette documentation peut être fournie au propriétaire au plus tard au moment du paiement du loyer en souffrance.

Ainsi, les locataires ne peuvent pas simplement refuser de payer un loyer «parce que COVID-19». Ils doivent plutôt (1) avoir déjà payé le loyer en vertu d’un contrat de location, (2) fournir un préavis écrit qu’ils ne seront pas en mesure de payer pour une raison liée à COVID-19, et (3) ils doivent fournir la documentation de cette raison avant de payer leur loyer échu. L’ordonnance stipule clairement que rien ne devrait empêcher un locataire de payer un loyer s’il a la capacité de payer, et rien dans l’ordonnance n’empêche un locateur de demander un loyer en souffrance après la cessation des protections de l’ordonnance le 31 mai 2020.

En somme, les propriétaires et les locataires doivent comprendre les exigences qu’un locataire doit remplir avant de refuser de payer le loyer. Une fois le loyer retenu, les propriétaires et les locataires doivent vérifier si un nouvel arrêté exécutif, une ordonnance locale ou une réglementation de l’État est adopté qui aurait une incidence sur leurs droits respectifs. Avant l’expiration de ces réglementations temporaires, les locataires doivent être prêts à payer le loyer en souffrance.

D’un autre côté, les propriétaires doivent déterminer comment ils collecteront les documents sur la situation financière changée d’un locataire. Les propriétaires devraient également envisager de demander un avis juridique sur tout recours qui pourrait exister pour un locataire qui retient le loyer mais ne fournit pas les documents requis lors du paiement du loyer en souffrance. Actuellement, E.O. N-37-20 ne prévoit aucun recours spécifique contre un tel locataire qui pourrait profiter de ces moments extraordinaires, mais cela pourrait changer à mesure que COVID-19 continue de modifier les contours de notre système juridique presque quotidiennement.

Cet article a été fourni par le Enterprise Counsel Group, un cabinet d’avocats situé à Irvine, en Californie.