Mon entreprise ou mon locataire doit-il toujours payer un loyer pour un espace commercial?

Alors que les ordonnances de «rester à la maison» s’appliquent maintenant à plus de 200 millions d’Américains et que les demandes de chômage montent en flèche à des niveaux jamais vus depuis la Grande Dépression, de nombreux propriétaires commerciaux et leurs locataires commerciaux demandent: le loyer est-il loué, mais maintenant largement inutilisé, un espace commercial toujours dû? La réponse: cela dépend…

Cet article traite de certaines des dispositions contractuelles communes et des doctrines juridiques que les propriétaires et les locataires commerciaux devraient prendre en compte alors que nous, en tant que société, naviguons sur le terrain complexe et en constante évolution de la survie économique du COVID-19. Comme avertissement nécessaire, cet article décrit les principes généraux du contrat et de l’immobilier; il n’est pas destiné à servir, ni à être invoqué, comme un guide définitif applicable à la loi d’un État particulier. Pour obtenir des conseils sur des situations particulières, les personnes et les entreprises concernées sont vivement encouragées à demander conseil à un conseiller juridique compétent.

Premièrement, pour faire face à une perception erronée répandue et courante, les moratoires temporaires sur les expulsions résidentielles et commerciales, tels que ceux imposés par les gouverneurs de Californie et du Nevada la semaine dernière, NE suspendez PAS l’obligation du locataire de payer le loyer. Au lieu de cela, l’obligation du locataire de payer le loyer est régie par deux choses: (1) la langue du bail des parties et (2) la loi de l’État.

De nombreux baux contiennent des termes expliquant clairement quand un propriétaire ou un locataire sera dispensé de l’exécution. Aux fins du présent article, il est présumé que le propriétaire a respecté la «fin de l’entente» en livrant initialement les locaux loués dans un état satisfaisant. Il est en outre supposé qu’il n’existait aucun «défaut» important dans la performance du propriétaire avant l’éclosion de COVID-19: par exemple., rien ne permettait à un locataire de réclamer une expulsion implicite ou d’exiger une réduction du loyer en raison de tout ce que le propriétaire avait fait ou omis de faire. Il s’agit plutôt de savoir si parce que de COVID-19 ou de la réponse du gouvernement en la combattant, une défense de contrat viable existe maintenant, soit en vertu d’un bail particulier tel que rédigé ou des principes juridiques régissant, qui vise à réduire ou à éliminer l’obligation d’un locataire de payer le loyer ou, alternativement, permet à un locataire ou un propriétaire pour repartir: c’est à dire., annuler le bail.

Au départ, il est important d’identifier et de comprendre les objectifs des parties. Un locataire cherche-t-il à mettre fin définitivement à ses obligations locatives ou, à défaut, cherche-t-il simplement un soulagement temporaire: par exemple., un «loyer de vacances» ou un report de loyer alors que les ordonnances de «rester à la maison» restreignant les opérations normales restent en vigueur? Inversement, un propriétaire cherche-t-il à utiliser le défaut de paiement d’un loyer par un locataire pour se débarrasser d’un locataire perpétuellement gênant? Ou bien, le propriétaire cherche-t-il à conserver ses rôles de loyer et, ce faisant, est-il disposé à fournir un certain niveau d’allégement négocié ou d’ajournement de loyer?

Si l’objectif d’un locataire est un soulagement temporaire, ou si un propriétaire espère maintenir ses rôles de loyer (entre autres choses, pour éviter un défaut technique dans les clauses hypothécaires probables du propriétaire), invoquer certaines défenses serait terriblement contre-productif. En effet, en cas de succès, ces moyens de défense mettraient définitivement et irréversiblement fin à toutes les obligations de bail réciproque, y compris le droit du locataire de rester en possession et le droit du propriétaire de recevoir un loyer futur.

Quels que soient leurs objectifs, les propriétaires qui cherchent à faire respecter et les locataires qui cherchent à éviter ou à tout le moins à retarder l’exécution des obligations de location doivent d’abord se référer à la langue expresse de leur bail. En effet, les baux contiennent généralement un langage qui envisage la survenance future d’événements catastrophiques. Ceux-ci sont couramment étiquetés force majeure (ou, littéralement, «Acte de Dieu»). La raison pour laquelle les baux et autres contrats contiennent de telles clauses est que la loi encourage les parties à identifier et à répartir librement les risques futurs. Par conséquent, certains force majeure les clauses permettent aux locataires et aux propriétaires de s’éloigner si un événement catastrophique identifié se produit; certains accordent ce droit au locataire ou au propriétaire; d’autres déclarent expressément qu’aucune catastrophe naturelle ou événement catastrophique ne libérera un locataire, son propriétaire, ou les deux, de leurs obligations de location continues (clauses dites «d’enfer ou de marée haute»). De même, il n’y a pas de liste standard d’événements catastrophiques. Les parties sont libres de les définir comme bon leur semble. De nombreux baux incluent des fermetures par le gouvernement comme base de résiliation du bail; D’autres ne le font pas.

En bref, il n’y a pas de «taille unique». Malheureusement, de nombreuses parties ne comprennent pas les conséquences de force majeure clauses et leur application à des situations telles que celle qui touche actuellement notre nation, jusqu’à ce qu’il soit trop tard.

Pour une explication supplémentaire de force majeure clauses et comment les tribunaux modernes les interprètent, voir Tout s’est arrêté… Mon contrat est-il toujours exécutoire? et Votre contrat couvre-t-il les pandémies?

Si un bail particulier ne contient pas de force majeure clause ou son équivalent – ce qui signifie que les parties n’ont pas précisé à l’avance qui supporterait le risque d’un événement catastrophique donné – ou si un force majeure La clause n’inclut pas les pandémies ou les fermetures gouvernementales dans sa liste d’événements catastrophiques expressément ou implicitement anticipés, il appartiendra aux tribunaux d’appliquer les lois des États et la common law pour déterminer si la performance doit être excusée. Les trois doctrines de common law que les tribunaux utilisent le plus souvent pour trancher de telles questions sont celles de «l’impossibilité», de «l’impossibilité pratique» et de la «frustration d’objectif».

D’une manière générale, la doctrine de l’impossibilité s’applique lorsque la performance physique devient «objectivement» impossible. Par exemple, si un bien loué brûle jusqu’au sol, il devient alors objectivement impossible pour un propriétaire de livrer ou de continuer à livrer ce bien dans un état acceptable pour être utilisé par un locataire. Dans certains États, le concept d ‘«illégalité» est ancré dans la doctrine de l’impossibilité. Par exemple, si un locataire signe un bail commercial avec l’intention d’ouvrir et d’exploiter un restaurant, le propriétaire le sait, et les lois de zonage interdisent plus tard ce type d’activité commerciale, une telle intervention gouvernementale interviendrait, dans certaines juridictions, dans la modernité ( par opposition à la définition traditionnelle) de l’impossibilité.

L’impossibilité, cependant, peut être difficile à prouver. En effet, la plupart des cas et traités publiés interprétant cette défense disent que la partie qui l’affirme (généralement le locataire) doit prouver une impossibilité complète et permanente. Les ordonnances actuelles de «rester à la maison» comprennent diverses exceptions. Dans de nombreux cas, ils n’interdisent pas complètement l’utilisation de l’espace loué; au contraire, dans de nombreux domaines, ils exigent simplement que les occupants des locataires respectent les exigences de «distanciation sociale». Certains restaurants fermés continuent de fonctionner avec des équipes «squelettes» préparant des plats à emporter. Certains cinémas vacants et autres complexes de divertissement sont actuellement convertis temporairement pour d’autres usages. Étant donné que les ordonnances de «séjour à domicile» sont de durée limitée, elles ne sont pas aptes à répondre à la définition de permanent (bien que certains tribunaux disent que des périodes d’impossibilité prolongées peuvent, dans certaines situations, être considérées comme permanentes.) Enfin, il n’est pas clair si, et dans quelle mesure, les fonctionnaires locaux et étatiques qui émettent de tels «ordres» ont réellement le droit constitutionnel de les faire respecter.

En bref, dans les circonstances actuelles, il est douteux que le locataire ou le propriétaire puisse prouver que l’occupation continue des locaux loués est devenue objectivement, complètement et définitivement impossible.

Entrez dans les doctrines de l’impraticabilité et de la frustration de l’objectif…

D’une manière générale, en vertu de ces doctrines, l’exécution d’un contrat (y compris un bail commercial) sera excusée lorsque (1) la survenance d’une condition (par exemple., une pandémie entraînant des ordonnances de «maintien à domicile»), dont la non-occurrence était une hypothèse de base du contrat, (2) rend l’exécution extrêmement coûteuse ou difficile, (3) la condition était imprévisible et (4) le contrat ne répartit pas autrement le risque de survenance de cette condition.

La frustration d’objectif applique un critère similaire, mais exige en outre qu’une partie connaisse le «but spécial» de l’autre partie pour conclure le bail. Dans l’exemple précédent, le propriétaire aurait dû savoir que le seul but du locataire était d’ouvrir et d’exploiter un restaurant. Le langage courant du bail «passe-partout» permettant à un locataire d’utiliser des locaux loués à «toute fin légale» pourrait néanmoins faire échouer une tentative d’utiliser cette défense particulière. De même, comme suggéré ci-dessus, certains contrats contiennent des clauses «enfer ou marée haute» (dans ou force majeure Dans de tels cas, les tribunaux sont susceptibles de constater qu’une ou les deux parties ont «renoncé» à leur droit de faire valoir comme moyen de défense l’impossibilité, l’impossibilité pratique (difficultés extrêmes) ou la frustration.

Heureusement, les pandémies à grande échelle (et les ordres de «rester à la maison» associés) sont extrêmement rares. Malheureusement, cela se traduit par une pénurie de décisions de justice publiées appliquant ces doctrines dans le contexte d’une ingérence à court terme du gouvernement dans l’exécution des contrats de location commerciale.

Les propriétaires et les locataires devraient également tenir compte des difficultés pratiques actuelles liées à l’application de l’obligation continue du locataire de payer le loyer. Comme indiqué ci-dessus, de nombreux États ont désormais décrété des moratoires sur les expulsions. Pratiquement tous les tribunaux de première instance de Californie ont également fermé leurs opérations civiles (non criminelles) non urgentes jusqu’à fin avril et début mai. Lorsque les tribunaux rouvriront pour des affaires non émergentes, les justiciables peuvent s’attendre à un torrent de nouveaux dossiers d’affaires liés à COVID-19, ainsi qu’à un arriéré sans précédent d’affaires civiles en attente d’audiences et de procès reportés. Tout cela laisse présager une «tempête parfaite» d’incapacité judiciaire d’entendre et de décider en temps opportun des affaires visant à obtenir des sentences pécuniaires.

Les propriétaires et autres créanciers sont également encouragés à considérer le risque souvent négligé de conduire temporairement des locataires à court d’argent à des faillites autrement évitables. Comme expliqué dans notre article intitulé Pourquoi les créanciers trop agressifs sont susceptibles d’aggraver leurs problèmes lorsque leurs débiteurs déclarent plus tard la faillite, ce faisant, les propriétaires peuvent être obligés d’engager un avocat pour défendre des actions complexes de «préférence» devant un tribunal de faillite et, éventuellement, d’être condamnés à rembourser, ou à «restituer», une partie ou la totalité du loyer payé 90 jours ou moins avant le dépôt du locataire. pour faillite.

De leur côté, les locataires sont instamment priés d’envisager la possibilité tout aussi souvent négligée que les dispositions de colocation pourraient servir à réduire, ou au moins partiellement à réduire, les obligations de loyer car les locataires voisins échouent ou quittent en raison de COVID-19 et «restent à la maison» ordres.

Enfin, les propriétaires commerciaux et les locataires sont instamment priés d’envisager d’autres moyens de paiement / récupération du loyer, y compris, mais sans s’y limiter, l’interruption des activités ou d’autres réclamations d’assurance de dommages, les prêts SBA pour dommages économiques (voir https://www.ecg.law/blog/covid-19-small-business-loan-programs et https://covid19relief.sba.gov/#/) et une demande immédiate pour les prêts récemment accordés au titre du plan de protection de la masse salariale https://www.ecg.law/blog/does-my-business-qualify-for-an-immediate-loan-under-the-new-cares-act).

En somme, lorsqu’ils sont armés d’une compréhension claire de la loi et de leurs droits, la plupart des propriétaires et locataires prudents voudront probablement trouver des solutions coopératives de «douleur partagée» pour survivre à cette crise mondiale sans précédent.

Enterprise Counsel Group est un cabinet d’avocats à service complet en litige commercial, transactionnel et d’appel situé à Irvine, en Californie. Pour plus d’informations, s’il vous plaît visitez www.ecg.law.